Assinou contrato-promessa e deu sinal por uma casa. E se o negócio falhar?

Comprar casa é, para muitas famílias, uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Depois de meses de procura, visitas e negociações, surge finalmente o imóvel pretendido. O preço está acordado, o entusiasmo é grande e chega o momento de assinar o contrato-promessa de compra e venda.

É nesta fase que, habitualmente, o comprador entrega uma quantia ao vendedor, conhecida como sinal. Mas o que acontece se, entretanto, o negócio não se concretizar?

O contrato-promessa é muito mais do que uma formalidade. Trata-se de um compromisso através do qual comprador e vendedor assumem a obrigação de celebrar, posteriormente, o contrato definitivo de compra e venda.

Apesar de ainda não transmitir a propriedade do imóvel, pode produzir consequências jurídicas e financeiras significativas para ambas as partes.

Imagine que um casal encontra a casa que pretende comprar por 200 mil euros e entrega 20 mil euros de sinal. Algumas semanas depois, decide não avançar com a aquisição.

Se essa decisão constituir um incumprimento definitivo imputável ao comprador, o vendedor poderá, em regra, fazer seu o sinal recebido, ou seja, os compradores poderão perder os 20 mil euros entregues, mesmo que nunca tenham chegado a adquirir o imóvel.

A situação também pode acontecer no sentido inverso.

Imagine que, depois de receber o sinal, o proprietário encontra outro interessado disposto a pagar mais pelo imóvel e decide não cumprir o compromisso assumido.

Perante um incumprimento definitivo imputável ao vendedor, o comprador poderá, em regra, exigir a devolução do sinal em dobro.

No exemplo anterior, isso significaria receber 40 mil euros, correspondentes ao dobro dos 20 mil euros inicialmente entregues.

Em determinadas circunstâncias, poderá ainda existir a possibilidade de recorrer aos tribunais para exigir o cumprimento do contrato, em vez de aceitar a sua resolução.

Outra situação muito comum e que pode fazer cair o negócio tem que ver com o financiamento bancário.

Um dos problemas mais frequentes na compra de habitação é a questão do crédito à habitação. Muitos compradores assinam o contrato-promessa antes de terem uma decisão definitiva sobre o financiamento bancário, acreditando que a aprovação será apenas uma questão de tempo.

No entanto, a recusa do crédito não significa, por si só, que o comprador tenha automaticamente direito à devolução do sinal.

É precisamente por isso que uma cláusula que faça depender o negócio da aprovação do financiamento pode ser determinante para proteger o comprador.

A sua redação deve estabelecer claramente as condições, os prazos e as consequências de uma eventual recusa bancária.

Além do preço e do valor do sinal, importa confirmar a documentação do imóvel, definir um prazo para a celebração da escritura pública ou documento particular autenticado e estabelecer as consequências de um eventual incumprimento.

Também devem ficar esclarecidas questões como a existência de encargos sobre o imóvel, a entrega das chaves e as condições necessárias à conclusão do negócio.

Um contrato-promessa não deve ser encarado como um simples documento para reservar uma casa e cada cláusula pode fazer a diferença entre um negócio tranquilo e um conflito com consequências financeiras relevantes.

Porque, na compra de uma casa, o maior risco nem sempre está no preço que se paga, mas nos compromissos que se assumem sem conhecer verdadeiramente as suas consequências.